Hiện nay, việc các chủ đầu tư bàn giao thiếu diện tích căn hộ chung cư cho người mua nhà không phải là hiếm. Vậy về phía người mua cần làm gì để bảo đảm quyền lợi cho mình? Dưới đây VPI chia sẻ một số gợi ý hữu ích để hạn chế và khắc phục tình trạng này như sau:

​

1. Quy định rõ cách tính diện tích trong hợp đồng mua bán

Một trong các nguyên nhân dẫn đến việc bàn giao thiếu hụt diện tích căn hộ là do các bên không quy định rõ phương thức tính diện tích trong Hợp đồng mua bán.

​

Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định diện tích sàn xây dựng nhà chung cưchỉ bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó - cách tính diện tích thông thủy).

Hướng dẫn cụ thể hơn, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn tính diện tích nhà chung cư theo 2 cách: Tính theo kích thước thông thủy (tức là chỉ có diện tích bên trong căn hộ như Nghị định 71) hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ (vấn đề Luật Nhà ở không quy định). Cách thức tính diện tích nào phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.

 

Hiện nay cách tính diện tích căn hộ chung cư được thực hiện theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD. Tuy nhiên, đến nay nhiều người mua chung cư chưa biết đến quy định này hoặc biết đến nhưng chưa biết chính xác cách đo đạc diện tích thông thủy như thế nào là đúng với quy định của pháp luật.

Theo hướng dẫn tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD, diện tích sử dụng của căn hộ là diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích chiếm chỗ của tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, cột, vách chịu lực, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Trước đây, Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng quy định tương tự như trên. Cụ thể: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư, các bên phải ghi rõ các nội dung sau đây: Phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ...

Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ".

​

2. Quy định rõ về tỷ lệ dung sai  tối đa của diện tích trong Hợp đồng và thực tế bàn giao

Sau khi thống nhất áp dụng cách tính diện tích theo thông thủy, người mua nhà cần lưu ý điều khoản quy định mức dung sai tối đa cho phép trong hợp đồng mua bán căn hộ. Mức dung sai phù hợp với thông lệ và được Cục cạnh trach và bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo các bên khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ tối đa là 2%.

​

3. Ký kết biên bản bàn giao nhà

Tại thời điểm bàn giao căn hộ, nếu có bất kỳ nghi ngờ nào về diện tích căn hộ, người mua nhà cần thực hiện các gợi ý sau:

• Trì hoãn việc ký biên bản bàn giao căn hộ và yêu cầu chủ đầu tư giải trình làm rõ hoặc

• Thực hiện thuê đơn vị độc lập để xác định diện tích căn hộ chính xác trước khi đặt bút ký vào biên bản bàn giao.

• Trường hợp do nhu cầu muốn nhận bàn giao nhà sớm thì cần ghi rõ vào biên bản bàn giao nhà là diện tích căn hộ chưa chính xác và đề nghị kiểm tra lại.

• Lưu ý rằng: Mọi tranh chấp về diện tích thiếu hụt sẽ khó có căn cứ xử lý nếu người mua nhà ký biên bản bàn giao nhà.

​

4. Quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư bàn giao thiếu diện tích

Tùy theo nội dung hợp đồng mua bán căn hộ đã ký mà người mua có một số lựa chọn sau:

• Tạm dừng thanh toán tiền mua bán căn hộ tương ứng với đợt bàn giao nhà;

• Yêu cầu chủ đầu tư thanh toán phần thiếu hụt vượt quá tỷ lệ dung sai đã quy định tại Hợp đồng mua bán. Tuy nhiên việc yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả bằng tiền thường không đễ dàng, do đó nếu người mua nhà còn giữ lại 5% + 2% phí bảo trì chưa thanh toán để chờ ra sổ đỏ thì có thể yêu cầu chủ đầu tư cấn trừ vào phần thanh toán này;

• Đàm phán các quyền lợi khác như phí quản lý và vận hành Tòa nhà sau bàn giao ...

• Yêu cầu chủ đầu tư đổi căn hộ khác hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả tiền + phạt hợp đồng + bồi thường thiệt hại (nếu hợp đồng có quy định)

​

Luật sư Trần Hữu Thung

​