Liệu ngân hàng có xử lý được tài sản bảo đảm?

Nghị quyết số 42/2017/QH14 Về xử lý nợ xấu được Quốc hội thông qua ngày 21/06/2017 vừa có hiệu lực hôm qua ngày 16/08/2017 tạo ra nhiều cơ chế và hướng dẫn theo hướng thuận lợi cho ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản. Cụ thể:

Điều 10. Xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản

1. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền; không đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng.

Điều 12. Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm

Số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm của bên bảo đảm. Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật.

     Lý thuyết là vậy, nhưng xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản chưa bao giờ là một việc dễ dàng. Lý do là có quá nhiều bên liên quan ngoài ngân hàng và chủ đầu tư trong một dự án, bao gồm: người mua nhà, nhà thầu thi công, chủ đầu tư và nhà đầu tư khác dưới hình thức hợp tác đầu tư (tuy không có tên trên giấy chứng nhận đầu tư nhưng lại trực tiếp bỏ vốn đầu tư vào dự án) ... Bản thân các Tòa án quận có lẽ cũng đang lúng túng trong cách tống đạt và giải quyết lợi ích chồng chéo phức tạp của các bên liên quan.

​

Quyền lợi của người mua nhà thì sao?

Nếu trường hợp thắng kiện phía ngân hàng có thể xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Khi đó, người thiệt thòi nhất có lẽ là người mua nhà vì khi xử lý tài sản ngân hàng luôn được ưu tiên thanh toán trước do là chủ nợ có bảo đảm. Được biết dự án Diamond Blue có thiết kế từ tầng 6-15 mỗi sàn bố trí 9 căn hộ (tổng 90 căn). Giả sử mỗi căn bán cho một người thì có tới 90 người, chính xác hơn là 90 hộ gia đình đang đối diện với khả năng mất toàn bộ tiền mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Bản thân tôi luôn hy vọng điều đó sẽ không xảy ra, chủ đầu tư có thể thỏa thuận về nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng và thu xếp được tài chính để tiếp tục dự án. Đó là cách duy nhất để đảm bảo giấc mơ an cư lạc nghiệp của rất nhiều người không bị thổi bay. Trong khi chờ đợi phán quyết của Tòa án, có lẽ những người mua nhà tại dự án này nên nhanh chóng kiểm tra hồ sơ mua bán và liên hệ với Tòa án để tham gia vụ án theo đúng trình tự tố tụng. Ngoài ra, nếu dự án có bảo lãnh ngân hàng thì người mua có thể liên hệ ngân hàng để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hoàn trả tiền mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà.

​

Đối với những người chuẩn bị mua nhà, để tránh các rủi ro tương tự, người mua nhà cần trang bị kiến thức pháp luật liên quan. VPI đã tổng hợp hơn 10 bài viết hướng dẫn những kỹ năng cơ bản để phòng tránh rủi ro pháp lý khi mua nhà. Bạn có thể tìm hiểu thêm tại mục Góc tư vấn hoặc follow fanpage VPI trên face book. Ngoài ra, người mua nhà nên làm quen với văn hóa sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp trước khi tham gia các giao dịch lớn.

​

Nếu có bất cứ thắc mắc nào về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở vui lòng inbox cho VPI để được trợ giúp.

Nếu thấy bài viết hữu ích anh/chị có thể share hoặc mời VPI một cốc cà phê thông qua  Paypal được gắn phía dưới.

Hãy theo dõi VPI trên facebook hoặc website của VPI để cập nhật những bài viết mới của chủ đề “Bảo vệ quyền lợi người mua nhà”.