1. Các quy định liên quan

​

Luật Nhà ở năm 2014:

Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

​

Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Điều 75. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

2. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

 

2. Các hạn chế của người nước ngoài so với người có quốc tịch Việt Nam

​

- Đối tượng được phép mua: chỉ được mua căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm an ninh quốc phòng tức không được phép mua nhà thổ cư từ cá nhân;

- Thời gian sở hữu: tối đa 50 năm;

- Khó khăn khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở do danh sách các dự án chưa được bán cho người nước ngoài (theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở chưa được ban hành);

 

3. Thực trạng vướng mắc

 

Muốn mua phải “lách”

​

   Đầu năm 2015, khi dự án chung cư cao cấp Tràng An Complex số 1 Phùng Chí Kiên (quận Cầu Giấy), tiến hành mở bán, ông H.M.CH (quốc tịch Hàn Quốc) đã đến tìm hiểu để đăng ký mua nhà để ở và làm ăn lâu dài. Tuy nhiên, đến nay khi dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng, việc bán nhà trực tiếp cho những đối tượng như ông H.M.CH vẫn chưa thể thực hiện được khi mà phải chờ việc xác định các danh mục dự án được phép bán cho người nước ngoài.

​

    Phòng Kinh doanh bán hàng của Cty TNHH Đầu tư Toàn Cầu Tràng An (GP. Invest)- chủ đầu tư dự án Tràng An Complex cho hay, đến nay chưa có căn hộ nào trong số 800 căn hộ chung cư của dự án được bán trực tiếp cho đối tượng người nước ngoài. “Thực tế dự án chưa bán trực tiếp cho bất kỳ người nước ngoài nào dù nhiều khách hàng họ muốn mua nhà để ở. Các trường hợp căn hộ được bán cho người nước ngoài là dưới hình thức người khác đứng tên hoặc mua bán dạng hợp đồng ủy quyền, sang nhượng của khách hàng đã mua trực tiếp với chủ đầu tư”, một nhân viên cho biết.

​

    Theo các phòng giao dịch nhà đất trên địa bàn Hà Nội, lâu nay các khách hàng người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam thường vẫn phải “lách” bằng cách nhờ người quen đứng tên hộ hoặc lấy tên vợ hay chồng là người Việt. “Luật Nhà ở 2014, đã nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, tuy nhiên số lượng người mua nhà vẫn còn rất ít vì đến nay chưa có danh mục dự án và chủ đầu tư nào được phép bán cho đối tượng này. Còn khách hàng mua dưới dạng nhờ đứng tên hộ hay dạng ủy quyền, chuyển nhượng, sang tên cũng sợ gặp rủi ro vì lỡ sau này dự án đã mua sẽ không nằm trong danh mục được phép bán cho người nước ngoài thì sao?”, ông Hoàng Minh Công, sàn giao dịch BĐS Info cho biết.

​

   Theo ông Công, bên cạnh đấy, người nước ngoài mua căn hộ dưới dạng sang nhượng, chuyển tên quyền sở hữu (“sổ hồng”) cũng bị thiệt và sợ rủi ro. “Bởi từ căn hộ sở hữu lâu dài nếu bán cho người quốc tịch nước ngoài khi sang tên giấy sở hữu sẽ thành căn hộ có thời hạn tối đa không quá 50 năm”, ông Công phân tích.

​

    Không chỉ khách hàng, các chủ đầu tư cũng gặp khó trước những vướng mắc trong việc xác định dự án có được bán cho đối tượng này hay không. “Các dự án chung cư cao cấp hiện rất lớn nếu bán được cho đối tượng là người nước ngoài thì thị trường sẽ có nhiều tích cực, thuận lợi hơn. Tuy nhiên, dù Nghị định về Luật Nhà ở đã có hiệu lực từ 2015 nhưng đến nay cơ quan chức năng vẫn chưa cho phép danh mục dự án nào được bán cho người nước ngoài. Chúng tôi cũng rơi vào cảnh rất khó xử vì nếu bán cho đối tượng này rồi sau này dự án không nằm trong danh mục được phép thì sẽ phải xử lý và đền bù hợp đồng với khách hàng ra sao? Còn không bán thì lại mất cơ hội vì phải ngồi chờ”, một chủ dự án cho biết.

 

Chờ dự án được phép

​

     Phòng Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Sở Xây dựng Hà Nội) cho hay, Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ năm 2015, trong đó đã dành hẳn 1 Chương về quyền sở hữu nhà ở Việt Nam cho các cá nhân và tổ chức nước ngoài, với những điều chỉnh theo hướng cởi mở, tạo cơ hội cho đối tượng này. Nhưng đến thời điểm này chưa có một con số thống kê chính thức về số trường hợp người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. “Con số thống kê, công bố đối tượng này chủ yếu là do các Cty nghiên cứu thị trường, các chủ dự án hay đơn vị môi giới đưa ra, chứ con số của cơ quan chức năng là không có. Bởi đến thời điểm này đã có địa phương nào công bố danh mục dự án, khu vực được bán cho đối tượng này đâu?”,vị cán bộ cho biết.

​

     Theo phòng Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở (có hiệu lực năm 2015), quy định Bộ Quốc phòng; Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh sẽ xác định cụ thể danh mục dự án nhà ở trên địa bàn đủ điều kiện cho phép người nước ngoài được quyền sở hữu, cũng như tỉ lệ và số lượng nhà ở (căn hộ, nhà ở riêng lẻ) mà đối tượng này được sở hữu tại mỗi dự án.

​

     Tuy nhiên, đến nay Hà Nội và các địa phương khác như Đà Nẵng, TPHCM…, nơi người nước ngoài có nhu cầu lớn về mua nhà ở vẫn chưa xác định được danh mục các dự án nhà ở được phép bán cho đối tượng này. “Trước việc các chủ dự án có văn bản hỏi về vấn đề này, chúng tôi cũng đã báo cáo UBND thành phố Hà Nội và thành phố cũng đã xin ý kiến của hai Bộ trên. Hiện giao cho Công an thành phố và Bộ Tư lệnh Thủ đô rà soát các dự án cụ thể để xác định vị trí, khu vực được phép bán cho người nước ngoài. Sau đấy chúng tôi mới có cơ sở để công bố danh mục dự án nào được phép bán cho người nước ngoài”, vị lãnh đạo phòng Quản lý nhà và Thị trường BĐS cho biết.

​

​

Luật sư Trần Hữu Thung

​